Vivienda 2022: siguió la expansión, persistió el problema social

2022 ha sido, pues, un año de expansión del mercado de vivienda en España. Dicha situación es compatible con la persistencia de una situación de difícil accesibilidad a la vivienda, sobre todo por parte de los nuevos hogares

La recuperación del mercado de vivienda en España en 2021-2022 ha tenido lugar con retraso respecto de lo sucedido en los países de economías más avanzadas. Un indicio de lo anterior lo revela el que el aumento acumulado de los precios de las viviendas en la Unión Europea (UE) entre 2020 y 2022 se ha elevado al 25,9%, mientras que en España dicho aumento ha alcanzado el 15,9%. Dicha disparidad entre el comportamiento de los precios de la vivienda en la UE y en España se advirtió sobre todo en 2021, año en el cual los precios de las viviendas aumentaron cuatro puntos más en dicha área económica que en España. La expansión de la demanda mundial de vivienda se ha advertido en España, donde han crecido a buen ritmo las compras de viviendas por parte de extranjeros, compras que en 2021 superaron el 15% del total de las ventas.

La demanda de vivienda en España, de acuerdo con las compraventas registradas de viviendas, creció con fuerza en 2021 y en los diez primeros meses de 2022. En 2021 la variación interanual de las ventas ascendió al 34,6%, y en el periodo enero-octubre de 2022 dicho aumento interanual ha sido el 17,6%. El aumento de las ventas de viviendas de nueva construcción en 2022 ha sido del 5,4%, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano ha sido del 20,7%. La proporción de las ventas de segunda mano en el periodo enero-octubre de 2022 sobre el total ha sido el 82%. Las ventas de viviendas pueden superar las 600.000 en 2022, el total anual más elevado desde 2007.

El fuerte aumento de las ventas de viviendas en los dos últimos años se ha debido a varios factores, Dentro de los mismos destacan, entre otros aspectos, las mayores compras realizadas por extranjeros y el fuerte volumen de ahorro efectuado por los hogares. Así, en 2020, año de la pandemia, la tasa de ahorro supuso el 17,6% de la renta disponible de los hogares, proporción que descendió al 13,7% en 2022, en ambos casos muy por encima del nivel correspondiente al año anterior a la pandemia (8,1%). Además de lo anterior, en 2021 y en los diez primeros meses de 2022 las condiciones de financiación de la compra de viviendas han sido excepcionalmente favorables, como lo revela el hecho de que el tipo de interés medio de los prestamos ha sido el 1,9% en los diez primeros meses del año. El tipo de interés citado ascendió al 2,877% en noviembre de 2022, lo que supuso un aumento de 1,45 puntos porcentuales sobre el nivel del mismo mes de 2021. El aumento del Euribor en el mismo periodo, que fue de 3,33 puntos porcentuales, ha sido bastante más intenso que el de los tipos de interés practicados en las nuevas operaciones de crédito. Los compradores de viviendas endeudados a interés variable están sufriendo notables aumentos en la cuota de amortización de los préstamos desde el verano de 2022.

Las elevaciones de los tipos de interés en el segundo semestre de 2022, derivadas de los incrementos efectuados por el Banco Central Europeo, han sido moderadas. Esto ha permitido que las ventas de viviendas y el volumen de préstamos hipotecarios hayan frenado su ritmo de aumento a partir del tercer trimestre de 2022, a pesar de lo cual no ha habido un retroceso importante ni en las ventas ni en el volumen de nuevos préstamos hipotecarios formalizados. Esta evolución difiere de la seguida en el conjunto de países miembros de la UE, donde el descenso de ventas y de precios ha sido bastante más acusado que en el caso de España en 2022.

El crecimiento de los precios de las viviendas en España registró importantes aumentos en los dos primeros trimestres de 2022, desacelerándose dicha variación en el tercer trimestre de 2022, En este periodo, la variación interanual de dichos precios ha sido el 7,6%. La variación interanual de los precios de las viviendas de segunda mano fue el 7,8%, superior al 6,8% de las viviendas de nueva construcción.

La nueva oferta de viviendas no mantuvo el importante ritmo de aumento de 2021, correspondiendo un descenso del 0,9% al conjunto de viviendas iniciadas sobre el año precedente en el periodo enero-septiembre. Tras experimentar aumentos significativos en los dos primeros trimestres de 2022, en el tercer trimestre ha habido un retroceso de las iniciaciones, que no llegaran en 2022 a las 100.000 (116.000 en 2021). En dicha evolución han influido los importantes aumentos experimentados por los costes de construcción. Tras retroceder en 2020, el conjunto de dichos costes aumentó en un 9,2% en 2021, aumento que se ha acelerado en 2022, año en el que han crecido en un 15,4% en el conjunto de los tres primeros trimestres de este año.

El aumento de precios de los consumos intermedios, correspondiente sobre todo a los materiales de construcción, se elevó al 20,3% en el periodo citado, crecimiento ampliamente superior al de los costes de la mano de obra (4,5%). Se ha producido asimismo una situación de escasez de mano de obra especializada en la construcción. Todas estas circunstancias han frenado lo que pudo ser un aumento significativo de las viviendas iniciadas, a la vista de la fuerza que ha presentado la demanda de vivienda en el conjunto del año.

2022 ha sido, pues, un año de expansión del mercado de vivienda en España. Dicha situación es compatible con la persistencia de una situación de difícil accesibilidad a la vivienda, sobre todo por parte de los nuevos hogares. Destaca sobre todo el aumento del esfuerzo para aquellos hogares que, resultando insolventes para acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario, deben buscar alojamiento entre las viviendas de alquiler privado. El precio de los alquileres ha vuelto a subir en 2022 (un 7,3% fue el aumento anual del precio del alquiler en noviembre de 2022, según Idealista.com). El nuevo crecimiento registrado por las viviendas turísticas ha reducido la oferta de viviendas de alquiler permanente, dificultando dicha circunstancia el acceso al alquiler a todos los hogares, en especial a los que tienen menos recursos. En este caso, para el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler implica un esfuerzo con frecuencia superior al 50% de los recursos del hogar.

La política de vivienda estatal ha incluido un volumen importante de recursos con destino a la rehabilitación, correspondiendo la mayor parte del aumento de créditos presupuestarios a los fondos europeos. El aumento de los apoyos públicos a la construcción de nuevas viviendas de alquiler social ha sido bastante menos potente que el correspondiente a la rehabilitación. La creación de un parque de viviendas de alquiler social bastante superior al ahora existente, uno de los más bajos de entre los estados miembros de la UE, sigue siendo una actuación pendiente para el conjunto de la política de vivienda en España.