Vivienda: apuntes para 2023

Los principales rasgos de la evolución del mercado de vivienda en 2023 serán el descenso de las ventas, consecuencia sobre todo del menor crecimiento de la economía y de los más elevados tipos de interés

Según la encuesta sobre préstamos bancarios del Banco Central Europeo correspondiente al tercer trimestre de 2022, los bancos endurecieron las condiciones de los préstamos a comprador de vivienda en la segunda mitad del pasado año. Se observó también en dicha encuesta la presencia de una menor demanda de crédito para compra de vivienda, tanto en España como en el resto de las principales economías de la Eurozona. Dicha evolución puede anticipar que la demanda de vivienda reducirá en 2023 la fuerte presión mantenida en los dos años precedentes.

En cuanto a la evolución prevista para los precios de las viviendas, que según datos de los registradores ascendieron a 1.958 euros/m2 en el tercer trimestre de 2022, todo apunta a que en 2023 permanecerán estabilizados o registrarán aumentos muy moderados. El importante aumento del empleo en 2022 impulsó la demanda de vivienda de alquiler. Pero dicha demanda no ha estado acompañada de una mayor oferta. De ahí que resulta previsible que en 2023 los alquileres no disminuyan, aunque moderarán su crecimiento respecto del pasado año. La situación de exceso de demanda en el mercado del alquiler, sobre todo de alquiler social, impedirá, pues, que en este año desciendan los elevados precios del alquiler.

Los principales rasgos de la evolución del mercado de vivienda en 2023 serán, pues, el descenso de las ventas, consecuencia sobre todo del menor crecimiento de la economía y de los más elevados tipos de interés. Las primeras estimaciones avanzan un retroceso de alrededor del 15% en las ventas de viviendas en 2023 respecto del pasado ejercicio, lo que puede llevar a un volumen de ventas de 550.000 viviendas en este año. La moderada reacción de la oferta dará lugar a que la construcción de nuevas viviendas se mantenga en un nivel similar al de 2022, lo que implica que las iniciaciones de viviendas estén por debajo de las 100.000 en el conjunto del a 2023.

Como se ha indicado, en 2023 tendrá lugar asimismo una acusada desaceleración de los precios de ventas de las viviendas y un aumento algo menor pero significativo de los precios de los alquileres. Los niveles alcanzados por los alquileres en las principales capitales resultan prohibitivos para amplios sectores de población. En diciembre de 2022, según datos del portal inmobiliario Idealista.com, mientras que el alquiler medio en España ascendía a 11,4 euros por metro cuadrado y mes, los niveles de Cataluña se elevaban a 15,6 y en Madrid a 14,9.

El importante aumento del Euribor a doce meses, sobre todo en el segundo semestre de 2022, puede ocasionar situaciones difíciles para numerosos hogares endeudados a interés variable en 2023, que sufrirán notables aumentos en la cuota a pagar. Será importante que desde el Gobierno se vigile el cumplimiento de la reforma introducida en el Código de Buenas Prácticas pactado con los bancos, reforma que supone un importante apoyo a hogares en dicha situación cuyos ingresos no superen un tope de 29.400 euros/año (3,5 veces el Iprem).

En 2021-2022 aumentó el esfuerzo de acceso a la vivienda, sobre todo en el caso de los hogares que, resultando insolventes para acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario, deben buscar alojamiento entre las viviendas de alquiler privado, a la vista de los altos niveles alcanzados por los precios del alquiler. El nuevo aumento de las viviendas turísticas ha reducido la oferta de viviendas de alquiler permanente, lo que dificulta el acceso a los hogares con menos recursos. El esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler supera con frecuencia al 50% de los recursos del hogar.

El aumento de los apoyos públicos a la construcción de nuevas viviendas de alquiler social ha sido menos potente que el correspondiente a la rehabilitación en los Presupuestos Generales del Estado de 2023. La creación de un parque de viviendas de alquiler social muy superior al ahora existente, uno de los más bajos de entre los Estados miembros de la Unión Europea, sigue siendo una actuación pendiente para el conjunto de la política de vivienda en España. El aumento del parque de viviendas de alquiler social deberá de mantenerse en los años en los que no exista una aportación de fondos europeos tan destacada como las de los ejercicios de 2022 y 2023, aunque ello implique una mayor apelación a la financiación crediticia de las nuevas promociones para el alquiler.

Al inicio de 2023 está pendiente la aprobación parlamentaria del proyecto de ley estatal para el derecho a la vivienda, aprobación que avanzó poco en 2022. Dicho proyecto de ley tiene aportaciones positivas para realizar una política de vivienda más ambiciosa que las de los últimos ejercicios, y ello a todos los niveles de las administraciones públicas. Entre los aspectos más relevantes del proyecto de ley citado destacan la creación de parques públicos de viviendas para el alquiler social, el mayor papel que se concede a los registros de demandantes de vivienda y la creación de un registro público de los contratos de alquiler. En el terreno urbanístico lo más trascendente del proyecto es la posibilidad de destinar el suelo dotacional a la construcción de viviendas sociales para el alquiler y el reforzamiento de la obligación de destinar una proporción del nuevo suelo a urbanizar a suelo con destino a viviendas de promoción publica.

El aspecto más controvertido del proyecto de ley en cuestión es el relativo a los posibles controles de los precios de alquiler de las viviendas. Dicho punto aparece en la Disposición Final Segunda del proyecto de ley, que supone una nueva redacción del artículo 10.6 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Así, en los inmuebles situados en zonas tensionadas se podrá incrementar el alquiler en los nuevos contratos hasta en un 10% sobre la última renta, siempre que la comunidad autónoma permita la aplicación del control citado en su territorio. Si además el propietario es un gran tenedor y a la vez persona jurídica, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable, según el sistema de números índices de referencia que se establecería tras la aprobación parlamentaria del proyecto de ley. Sería importante que el proyecto de ley mencionado se aprobase antes de la disolución de las Cortes prevista para 2023 previa a la celebración de las elecciones legislativas.