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A vueltas con los gastos de la hipoteca


El 17 de julio de 2020 publiqué en este periódico un artículo en relación con las reclamaciones de los gastos de hipoteca. En el mismo indicaba que la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 abría la puerta a un cambio jurisprudencial en nuestro país y que había que estar a la espera de los próximos pronunciamientos de las Audiencias provinciales y de del propio Tribunal Supremo.

Pues bien, pasados cuatro meses de dicho artículo, parece que vemos algo más de luz en relación con este tipo de reclamaciones. Hoy me voy a referir a la nueva jurisprudencia y, sin perjuicio de los cambios que se puedan producir en el futuro, voy a dar mi opinión sobre los gastos que son perfectamente reclamables y sobre la caducidad de este tipo de acciones.

La primera Audiencia en pronunciarse sobre el tema, tras la Sentencia europea fue la de Las Palmas de Gran Canaria, con fecha 21 de julio de 2020, y en la que indicaba que: “La consecuencia es que, al ser la cláusula abusiva y no ser válido el pacto entre las partes, no puede negarse al Cliente la devolución de dichas cantidades, que deberán ser abonadas por el Banco.” Así, se abría la puerta a la posibilidad de reclamar la totalidad de los gastos de gestoría, notaría y registro.

No obstante, el Tribunal Supremo se ha venido pronunciando desde entonces sobre los gastos de gestoría y notaría entendiendo que la Sentencia del TJUE venía a respaldar su criterio de que la gestoría la debía abonar íntegramente el Banco, y la Notaría por partes iguales, lo que convertía en papel mojado la vía que se había abierto en Las Palmas para reclamar la totalidad de estos dos conceptos.

En un mismo sentido se pronunció el Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid, que falla a favor de una demanda colectiva presentada por la Asociación de consumidores ASUFIN que se dirigió contra las Entidades bancarias Kutxabank, Unicaja Banco, ING Y Deutsche Bank. Esta Sentencia, que solo representa una primera instancia, concedía los gastos de gestoría y la mitad de notaría, gestoría y tasación del inmueble. No obstante, aunque supone un paso importante, no deja de reproducir los criterios que ya había marcado el Tribunal Supremo en su Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

Las Sentencia se han ido sucediendo, hasta que finalmente, el Supremo ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre los gastos de gestoría. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo 555/2020 de fecha 26 de octubre ha establecido que: “Respecto de los gastos de gestoría […] entendimos que como "cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad. Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva”

Por tanto, finalmente, tenemos una Sentencia de casación que establece lo que, muchos, sosteníamos ya desde julio, que los gastos de gestoría se pueden reclamar en su integridad. Esta Sentencia modifica por tanto la doctrina establecida en 2015 y no es baladí haber ido estableciendo tantas fechas, puesto que al final del artículo incluiré mi opinión sobre si se puede considerar prescrita la acción de reclamación de los gastos.

Como primera conclusión de este artículo que se puede sacar es que, la doctrina respecto a gestoría y notaría no ha cambiado, se puede reclamar una íntegramente y otra a mitad. Respecto de la gestoría, ahora sí, se puede reclamar la totalidad del importe. Y la única duda, sería la tasación del inmueble, que por las mismas razones que las recogidas respecto de la gestoría, entiendo que se puede reclamar en su totalidad lo pagado por el consumidor.

Además de dichas cantidades, se podrán reclamar los intereses legales desde el momento en que el cliente abonó todas las facturas, lo que aumenta el importe de lo que recibirá el cliente.

Como segunda conclusión, y dado que desde julio está dando buenos resultados, es que no se debe descartar la vía extrajudicial. No obstante, recomiendo la intervención y asesoramiento de letrado que realice correctamente los cálculos y prepare la reclamación para que no exista ninguna disminución en las cantidades efectivamente abonadas por la Entidad bancaria.

Finalmente, como indicaba en líneas anteriores, me voy a pronunciar sobre la caducidad de este tipo de reclamaciones. Si bien la nulidad de la cláusula no está sometida a plazo, la acción posterior de reclamación de cantidades sí que lo tiene. En este sentido, se aplica el plazo de las acciones personales de 5 años para las nacidas a partir del 7 de octubre de 2015 y hasta el 28 de diciembre de 2020 para las nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el mismo día del año 2015.

Pues bien, una parte de la doctrina y de la jurisprudencia entendieron que dicho plazo debía contar desde la fecha de la Sentencia 705/2015 del Supremo, es decir, cuando se fijaron los criterios de reparto. Ahora bien, con la modificación de criterio realizada en la Sentencia de 26 de octubre, va a ser difícil sostener esta interpretación. Por lo tanto, termino este artículo diciendo que mi opinión es que las acciones de reclamación no caducan este año y que todavía hay tiempo para recuperar estas cantidades.

Nacido en 1988 en Madrid. Licenciado en Derecho y Ciencias Políticas por la Universidad Carlos III. Ha desarrollado su actividad profesional ejerciendo para Banca y despacho en temas civiles y mercantiles. Actualmente se encarga de gestionar los Servicios Jurídicos de la mercantil Uno Efe S.L. Abogado del turno de oficio en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.