Contra la escasez de viviendas de alquiler, control de precios o aumento de la oferta

Una vez superada la abrupta recesión del mercado de vivienda registrada entre 2008 y 2013, el mercado de vivienda experimentó una recuperación moderada entre 2014 y 2019. En esta etapa aumentó el nivel de empleo, pero la intensa devaluación interna que provocó la reforma laboral establecida en 2012 (abaratamiento del despido procedente, extensión de las causas que justifican los despidos procedentes, reducción del alcance de la negociación colectiva, supresión de la autorización administrativa en los despidos colectivos) dio lugar a que los salarios apenas creciesen en esta etapa de recuperación.

Una solución más radical al exceso de demanda de alquiler social en España debe venir de la mano de un aumento de la oferta de dichas viviendas

Los precios de la vivienda volvieron a experimentar aumentos importantes entre 2014 y 2019, por encima del 30%. Los bajos salarios sólo permiten acceder a viviendas de alquiler privado, ante la imposibilidad de acceder a la propiedad mediante un préstamo hipotecario por la escasa solvencia de los nuevos hogares. Pero la mayor demanda de alquileres, unida al amplio desarrollo de los alquileres turísticos, ha dado lugar a crecimientos significativos de los precios del alquiler, por encima del 50% en el periodo citado.

En 2020 el salario medio en España se situó en 1.890 euros mensuales, antes de impuestos. El alquiler medio ascendió a 11,1 euros por metro cuadrado y mes, lo que supone 777 euros al mes en el caso de un piso de 70 metros cuadrados. El esfuerzo de acceso superaría el 41% del salario medio, mientras que si el nivel salarial fuese el del decil tercero, más frecuente entre los nuevos empleos, dicho esfuerzo de acceso se aproximaría al 70% del salario. En el caso de la Comunidad de Madrid, el precio del alquiler superaría al ingreso correspondiente al decil citado.

A pesar del estancamiento registrado por los alquileres en 2020, para una proporción elevada de los jóvenes hogares, el acceso a la vivienda en alquiler resulta casi tan prohibitivo como el acceso a la propiedad. El desacople entre salarios y alquileres de la vivienda refleja el exceso de demanda existente en el mercado del alquiler.

Esta situación se puede corregir mediante el control de alquileres y también aumentando de forma considerable el parque de viviendas sociales. El control de alquileres es la forma más barata de corregir el citado exceso de demanda. Sin embargo, dicha política puede producir una reducción de la oferta de viviendas de alquiler, por lo que es importante la forma empleada para realizar dicho control. Son numerosos los países europeos en los que existe un control de los alquileres. Por su proximidad, destaca el caso de Portugal, donde existe una desgravación fiscal para el propietario de la vivienda que alquila a un precio inferior al de referencia de la zona en la que esté situada la vivienda.

Desde septiembre de 2020 está en vigor en Cataluña una ley que regula los alquileres y que se aplica en los 60 municipios catalanes con más de 20.000 habitantes. La implantación de la ley catalana no ha afectado a los contratos en vigor, salvo que se modifiquen, cambiando la renta, siempre que la vivienda alquilada esté situada en una zona geográfica declarada por la Generalitat como “área con mercado de vivienda tenso”. En Barcelona, la competencia para declarar tales áreas corresponde al Ayuntamiento y en el Área Metropolitana corresponde al Consejo Metropolitano.

La ley citada, que está recurrida ante el Tribunal Constitucional, establece que el precio del alquiler no puede aumentar respecto del contrato anterior, si fue firmado en los últimos cinco años. En la renovación del contrato, el alquiler no podrá superar el índice de precios (del alquiler) de la Generalitat. Las viviendas que se alquilen por primera vez no podrán estar por encima del índice de precios, que tendrá niveles máximos y mínimos en cada área. La ley prevé sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros, según el grado de la infracción cometida por el propietario arrendador.

Una solución más radical al exceso de demanda de alquiler social en España debe venir de la mano de un aumento de la oferta de dichas viviendas. En principio, el Gobierno puede negociar con bancos y Sareb la compra o alquiler de viviendas vacías en su poder. En el caso de viviendas en poder de los bancos plenamente provisionadas se pueden vender sin pérdida a precios inferiores al valor contable.

La construcción de nuevas viviendas destinadas al alquiler social es el instrumento más potente para lograr una mayor dimensión del parque de viviendas sociales de alquiler. Los hogares con insuficiencia de recursos para acceder a una vivienda de alquiler en las condiciones del mercado podrían así acceder a dichas viviendas sociales con un esfuerzo no superior al 30% de la renta disponible. El volumen de construcción a realizar debe ser proporcional al crecimiento previsible de los hogares. Se conocerá mejor la demanda si todos los ayuntamientos disponen de registros de demanda de vivienda, que se emplean en los municipios más sensibles a la escasez de viviendas de alquiler social.

Un plan plurianual de diseño estatal, a ejecutar por autonomías y ayuntamientos, podría descansar en los créditos bancarios a promotor de viviendas de alquiler a largo plazo. La financiación hipotecaria en cuestión se complementaría con subvenciones públicas, procedentes en su mayor parte de la administración estatal. Los alquileres percibidos por el arrendamiento de las viviendas se emplearían para la amortización de los préstamos bancarios. Los Ayuntamientos aportarían, bajo la fórmula del derecho de superficie, los suelos públicos urbanizados y ya obtenidos mediante los diversos procedimientos de gestión urbanística para su edificación inmediata.

La implantación de un control de alquileres del tipo catalán para toda España tendría serios problemas de aplicación. La fórmula portuguesa resulta de más fácil aplicación. Pero, sobre todo, la futura ley de vivienda deberá acompañarse de un plan estatal de aumento de la oferta, cuyo componente más relevante sería el que se derivara de la construcción de un volumen significativo de nuevas viviendas.