La vivienda en España es cara y su oferta debe aumentar

Sin ser del todo satisfactoria, la situación de tales prestaciones alcanza un nivel importante en España, muy por encima del correspondiente a la vivienda. Es el momento de ofrecer a los jóvenes unas perspectivas mejores, y ello pasa por atenuar el elevado esfuerzo que ahora supone el acceso a la vivienda.

La adquisición de la vivienda se ha convertido en algo complicado para los nuevos hogares, sobre todo tras la fuerte devaluación de los salarios que ha provocado la reforma laboral de 2012. Entre 2007 y 2019 la proporción de hogares que vivían de alquiler en España pasó desde el 13,6% al 18,1% en 2019. En ese mismo periodo de tiempo la proporción de hogares que viven de alquiler con edades comprendidas entre 16 y 29 años subió en veinte puntos porcentuales, desde el 32,2% al 52,1% (Encuesta de Condiciones de Vida, INE 2019). En la Encuesta Continua de Hogares de 2020 todavía la propiedad es la forma de tenencia hegemónica, en España, pues el 76,9% de los hogares residían en viviendas de su propiedad en dicho año.

Diferentes organismos han subrayado la conveniencia de que en España aumente la dimensión del exiguo parque de viviendas sociales de alquiler. Se dice con frecuencia que esa medida requiere de tiempo para dar resultados, pero alguna vez habrá que empezar en serio la construcción de tales viviendas

Las disparidades entre los precios de la vivienda son espectaculares dentro de España. En el caso de una vivienda de 70 metros cuadrados construidos, el precio de venta equivalía a 7,5 salarios anuales en Baleares, seguida por Madrid con 6,1, mientras que esa relación sólo era de 2,8 veces en Castilla-La Mancha, según una estimación realizada para el cuarto trimestre de 2020. A la vista de los precios relativos observados, el problema del acceso a la vivienda aparece como especialmente agudo en Baleares, Comunidad de Madrid, Canarias, País Vasco y Cataluña, especialmente en Barcelona. En estas autonomías se encuentran las principales “zonas tensas” en materia de precios de la vivienda y de los alquileres.

Entre los indicadores del mercado de la vivienda en España llama la atención el bajo nivel de nueva construcción. Mientras que en los primeros años del presente siglo, concretamente entre 2001 y 2003, el número de viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra de los Colegios de Arquitectos, ascendió a 565.400, entre 2018 y 2020 dicha cifra descendió hasta 97.500. Y no sólo ha descendido el total de viviendas terminadas, sino que ha retrocedido aún más la construcción de viviendas de protección oficial, cuya cuota dentro del total de viviendas terminadas descendió desde el 26,2% en 2013 hasta el 10,2% en 2020.

¿Por qué son tan elevados los precios de la vivienda en España? Puesto que la vivienda es un activo, además de un bien de consumo duradero, hay una fuerte demanda de vivienda que no corresponde a los usuarios de la vivienda, lo que aleja dichos precios de los ingresos de la mayor parte de los hogares. Los precios de la vivienda son muy sensibles a los tipos de interés, que en este momento han alcanzado niveles históricamente reducidos. Así, en el caso de los préstamos para compra de vivienda el tipo de interés se ha situado por debajo del 1,5% anual. Como no es cuestión de subir los tipos de interés para que bajen los precios de la vivienda, es preciso apuntar por dónde habría que actuar para hacer la vivienda más accesible.

Comparando la situación de España con la de otros países, se advierte que tal situación no es algo inevitable y que existen vías para que la política de vivienda ayude a los jóvenes a acceder a una vivienda. “El alimento y la vivienda son requisitos indispensables para la existencia humana, la segunda casi tan importante como la primera, de ahí que el coste de la vivienda sea con frecuencia un grave problema” (Martin Wolf, “La vivienda británica es cara y su oferta debe de aumentar”, FT, 21 de marzo de 2021).

Como señala para el Reino Unido un experto en materia de vivienda (John Muellbauer, “Vivienda, deuda y economía: Historia de dos países”, Universidad de Oxford, 2018), un conjunto de reformas puede generar amplios beneficios a largo plazo para la economía, en este caso la española. Las reformas deben de aplicarse en cuatro áreas: en la estructura de la fiscalidad de la propiedad; en las políticas que gobiernan la creación de suelo y la planificación de infraestructura y de vivienda asequible; en la regulación del alquiler; indirectamente en la regulación de las pensiones.

La política fiscal debe incidir sobre la generación de suelo y su empleo en la construcción de nuevas viviendas. Deben de gravarse los terrenos calificados de urbanizables residenciales para los que no está previsto construir. Las políticas urbanísticas son decisivas para la construcción de viviendas sociales de alquiler. Un programa de construcción por parte del sector público o social ampliamente mayor que la realidad presente es preciso para proporcionar viviendas asequibles.

La regulación de los alquileres del sector privado es un área en vías de reforma, que resulta necesaria para frenar las alzas anuales de las rentas del alquiler. En cuanto a las pensiones, deben de regularse las ahora excesivas comisiones de los administradores de los planes de pensiones, aumentando la transparencia sobre este punto. El replanteamiento de las políticas que afectan a la vivienda desde el Gobierno tiene mucho camino que recorrer.

Diferentes organismos han subrayado la conveniencia de que en España aumente la dimensión del exiguo parque de viviendas sociales de alquiler (Banco de España, Fondo Monetario Internacional, OCDE y Parlamento Europeo). Se dice con frecuencia que esa medida requiere de tiempo para dar resultados, pero alguna vez habrá que empezar en serio la construcción de tales viviendas. También es relevante que las autoridades locales sean bastante más activas en cuanto a generar mayor disponibilidad y desarrollo de suelo disponible.