Un Euribor más elevado aumentará los daños de la inflación

A la reducción de la renta disponible real de los hogares que supone la mayor inflación se une ahora la mayor cuota a pagar por el préstamo hipotecario con el que se adquirió la vivienda en los hogares endeudados

Según la publicación de la Asociación Hipotecaria Española, “Un análisis dinámico de la cartera hipotecaria española”, de febrero de 2022, el saldo vivo de la cartera de préstamos hipotecarios vivos ascendía a 455.472 millones de euros a 31 de diciembre de 2021, equivalente al 37,7% del PIB de España en 2021. El número de préstamos superaba los 5,5 millones. El importe medio de los préstamos hipotecarios existentes en las carteras de préstamos de los bancos ascendió a 82.371 euros.

Los créditos destinados a la compra de vivienda suponen el 71% de la cartera hipotecaria. Las hipotecas para la compra de vivienda secundaria suponen el 8% de la cuantía de los préstamos hipotecarios. Los préstamos hipotecarios para logística son el componente de mayor peso de las hipotecas destinadas a fines distintos del mercado de vivienda.

Cinco autonomías concentran el 72,5% de la cartera de hipotecas de los bancos (Madrid, Cataluña, Andalucía, Comunidad Valenciana y País Vasco). A fines de 2021 las hipotecas a tipo fijo suponían el 19,6% del total citado y los préstamos a tipo variable ascendían al 75,1% del total. La tasa de dudosidad de la cartera citada era el 3,3%, el 2,7% en los prestamos ligados al mercado de vivienda y el 6% en los préstamos a actividades productivas no ligadas al mercado de vivienda.

Las elevaciones de los tipos de interés a corto plazo realizadas por el BCE han contribuido a aumentar el nivel del índice de referencia. Este indicador empezó a subir desde los primeros meses de 2022 y ha vuelto a presentar un nivel positivo a partir de abril de este año. En agosto de 2022 el nivel medio del índice de referencia ha sido el 1,25%, lo que supone un incremento anual de 1,75 puntos porcentuales respecto del mismo mes de 2021.

En el caso de un préstamo hipotecario a interés variable formalizado en agosto de 2021 por una cuantía de 148.000 euros a un tipo de interés del 2,5%, la diferencia con el Euribor fue de tres puntos porcentuales. Al actualizarse el tipo de interés del préstamo en agosto de 2022, con el paso a un nivel del Euribor del 1,25% el nuevo tipo de interés es el 4,25% (1,25% del nuevo Euribor más los tres puntos de diferencia entre el tipo del préstamo y el índice de referencia). Con la modificación del tipo de interés del préstamo, la cuota mensual a pagar asciende desde 664,5 euros /mes hasta 802,2 euros/mes. La nueva cuota mensual ha pasado a ser un 8,2% más elevada que la que estuvo pagando el comprador de la vivienda durante el último año.

Como puede apreciarse, en los préstamos a interés variable el riesgo de interés recae sobre el prestatario. La previsión de que los tipos de interés podían subir tras mantenerse muy reducidos durante un periodo de cinco años ha dado lugar a que en los últimos dos años haya aumentado la proporción de préstamos a tipo fijo en los prestamos formalizados. Los préstamos a tipo fijo fueron en 2021 el 62,8% del total de nuevos préstamos formalizados, pasando a ser dicha proporción el 73% en el primer semestre de 2022.

El importante aumento del índice de referencia de los préstamos hipotecarios supone, pues, un desembolso mayor para los hogares que compraron vivienda con un préstamo a interés variable. Los tipos de interés de los nuevos préstamos han subido en 2022, pero con menor intensidad que el Euribor. A la reducción de la renta disponible real de los hogares que supone la mayor inflación se une ahora la mayor cuota a pagar por el préstamo hipotecario con el que se adquirió la vivienda en los hogares endeudados.

Según la Encuesta Continua de Hogares del INE, en 2020 había 5,2 millones de hogares en España con pagos pendientes, el 27,7% del total de hogares. La comunidad autónoma con mayor proporción de hogares endeudados fue Murcia, con el 31,3% de los hogares con pagos pendientes, seguida por Andalucía (30,4%). Las menores proporciones de hogares endeudados fueron Galicia (19,6%) y Asturias (20,8%).

Los tipos de interés más elevados de los nuevos préstamos frenarán algo la demanda de vivienda y también podrán frenar el aumento de los precios de las viviendas, que en España fue el 8% interanual en el segundo trimestre de 2022. En un trabajo recientemente publicado por el BCE (“El impacto de los tipos hipotecarios crecientes sobre el mercado de vivienda de la eurozona”, de N. Battistini, J. Gareis y Moreno Roma, septiembre de 2022), se afirma que en un contexto de tipos de interés reducidos como el que hemos estado situados durante unos cinco años el impacto de la elevación de los tipos sobre las compras de vivienda y sobre los precios de las viviendas resulta más intenso que cuando se arranca de tipos de interés más elevados.

La intensidad del impacto de una elevación significativa del Euribor a doce meses dependerá sobre todo de la intensidad con la cual los bancos eleven los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda.