En la última legislatura 2019-2023 la vivienda ha sido un tema de continua referencia dentro de la política económica y social. Al medio año de gobierno se modificó la norma para actualizar los alquileres. Con el gobierno anterior del Partido Popular se había rebajado hasta tres años el plazo mínimo del contrato de alquiler y no estaba claro cuál era el indicador a emplear para actualizar los alquileres. El Real Decreto-Ley 7/2019 restableció el periodo mínimo del contrato de alquiler en cinco años y se recuperó al índice de precios de consumo como indicador de referencia para la actualización de los contratos de alquiler. En dicha norma se redujo hasta los tres quintos del número de propietarios al quorum preciso para autorizar o impedir la creación de viviendas turísticas en las comunidades de propietarios.

El contexto general de la economía española a fines del segundo trimestre de 2023 es, a todas luces, positivo. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, ‘Perspectivas Económicas’, abril 2023), todo indica que en los países de economías avanzadas habrá una desaceleración significativa del ritmo de crecimiento en 2023. En el caso de la economía española también habrá una desaceleración, pero el ritmo de crecimiento del PIB puede superar el 2%, lo que está por encima de las previsiones de crecimiento anticipadas por los organismos internacionales para el año en curso.

Durante el primer cuatrimestre de 2023, el mercado de vivienda mantuvo en España el perfil de menor actividad iniciado en los últimos meses de 2022. En el presente ejercicio se ha desacelerado el crecimiento de los precios de la vivienda y se ha vuelto a acelerar el aumento de los alquileres. La nueva financiación a comprador ha descendido de forma clara respecto del año precedente y los tipos de interés han crecido de forma continuada en los cuatro primeros meses del año. 

En las semanas previas al inicio de la campaña de las elecciones municipales y autonómicas de 29 de mayo de 2023 la política de vivienda ha adquirido un especial protagonismo en España. Se ha insistido con frecuencia que dicha política es el pilar débil del Estado del Bienestar, diferenciado de los pilares principales (educación, sanidad y pensiones) de este último. Entre las propuestas y actuaciones a desarrollar para superar la penosa situación del acceso a la vivienda destaca, en primer lugar, el impulso político aportado para la aprobación del proyecto de Ley de Vivienda. En segundo lugar, aparecen las propuestas específicas sobre objetivos de política de viviendas emanadas del Gobierno. En tercer lugar, destacan las iniciativas concretas puestas en marcha, caso de la línea de financiación de la construcción de nuevas viviendas de alquiler social, la venta de terrenos del Ministerio de Defensa al Mitma y la creación de una línea de avales del ICO para que los compradores de viviendas dispongan de financiación de hasta el 100% del precio de venta.

En los abundantes debates registrados en las últimas semanas sobre la Ley de Vivienda ha aparecido con frecuencia la figura del índice de referencia de los precios del alquiler. El origen de dicho índice está en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto Ley 7/2019 (BOE de 5 de marzo de 2019), que estableció la creación del “Sistema Estatal de Indices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”.

La cuestión del problema de la vivienda ha pasado a primer plano con motivo de la tramitación parlamentaria final del proyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda en España. En los sondeos de opinión, la vivienda se ha situado como uno de los problemas sociales más importantes del momento en España. El acceso a la vivienda se ha convertido en una cuestión de emergencia social, que requiere de soluciones decididas para corregir el déficit de vivienda social existente. Crece el empleo, pero los niveles salariales quedan lejos de los precios de venta de las viviendas y de los alquileres.

Mientras avanza lentamente en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley Estatal de Acceso a la Vivienda, cuya aprobación se ha previsto tenga lugar antes del final de la presente legislatura, persiste el crónico problema de acceso a la vivienda en España. A pesar de la desaceleración que sufrirá el crecimiento de la economía en el ejercicio de 2023, persiste el aumento del empleo, de acuerdo con el dato de la afiliación a la Seguridad Social, que registró en febrero de este año una variación anual del 2,5% respecto del mismo mes del año anterior.

En marzo de 2023 se ha iniciado una nueva crisis bancaria. Desde el inicio de la etapa de recuperación que empezó alrededor de 2014, se sufrió primero la crisis de la pandemia en 2020, que frenó la actividad económica en ese año. Después, el inicio de la guerra de Ucrania en 2022 ha supuesto una seria crisis geopolítica, un mayor encarecimiento de los productos energéticos y una aceleración de la inflación.

Los primeros indicadores disponibles sobre la evolución de la economía española en 2023 presentan una evolución positiva. Sin embargo, la tasa media de inflación de los primeros meses de 2023 (6%) indica que persisten buena parte de las tensiones inflacionistas que afectaron a la evolución general de 2022. En el pasado año la economía española creció un 5,5% según el INE. La mayor parte de dicho crecimiento procedió de la demanda exterior, a la vista del fuerte aumento de las exportaciones, dentro de las cuales el turismo desempeñó un papel destacado en dicha evolución.

Las informaciones sobre el difícil acceso a la vivienda se han intensificado recientemente en España. El último factor de complicación lo han supuesto las elevaciones del Euribor a doce meses, que han creado dificultades a los hogares endeudados a interés variable. Hay cierta unanimidad en considerar que la ausencia en España de un parque significativo de viviendas sociales destinadas al alquiler está en el origen del difícil acceso a la vivienda. El aumento del empleo en 2021-2022 ha reforzado la demanda de viviendas de alquiler y ha puesto de manifiesto la estrechez de la oferta de dicho tipo de viviendas.

En un artículo publicado recientemente en el ‘Financial Times’ (G. Hammond, “De como el mercado de la vivienda en propiedad en Londres se convirtió en una heredocracia”, 20.1.2022) se comenta cómo los precios de las viviendas se cuadruplicaron en Londres entre 1996 y 2010, y como han continuado creciendo después. Los precios de las viviendas se han disparado mientras que los niveles salariales se han retrasado.

Después de dos ejercicios de importantes crecimientos en las principales variables del mercado de vivienda, todo indica que en 2023 dicho mercado presentará una evolución menos tensionada. En los meses finales de 2022 los mayores tipos de interés contribuyeron a moderar el crecimiento de la demanda de vivienda. El cambio registrado en el último trimestre del pasado año en el mercado de vivienda ha resultado menos abrupto en España que en el resto de países de la Eurozona, en los que ha predominado una situación de fuertes descensos en las ventas de viviendas.

A pesar de las lagunas estadísticas que impiden realizar una aproximación más rigurosa, se puede anticipar que en 2022 el mercado de vivienda ha mantenido en España la fuerte expansión del año anterior. Las ventas de viviendas y la financiación a comprador de vivienda han registrado crecimientos importantes, mientras que la oferta ha reaccionado lentamente a las mayores ventas. Persiste un grave problema de difícil acceso a la vivienda, a pesar de algunos avances en la política general de vivienda, más volcada hacia la rehabilitación en el caso de la política estatal.

En el segundo semestre de 2022 las elevaciones de los tipos de interés realizadas por el Banco Central Europeo han estado acompañadas de un incremento destacado del principal índice de referencia de los préstamos a interés variable para compra de vivienda, el Euribor a doce meses. Entre noviembre de 2021 y el mismo mes de 2022 este indicador ha aumentado en 3,3 puntos porcentuales. Este aumento ha sido ampliamente superior al de los tipos de interés de los nuevos préstamos, que en octubre de 2022 han aumentado en 1,2 puntos porcentuales respecto del mismo mes del año anterior.

En el Proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2023 (PGE 2023), el conjunto de partidas relativas a Vivienda, correspondientes a gasto público y ayudas fiscales, presenta un crecimiento del 3,7% sobre 2022. En este último ejercicio ha habido un aumento sustancial de las ayudas a la vivienda sobre 2021. El 71% del gasto público previsto para 2023 en vivienda se va a financiar con recursos procedentes del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Unión Europea. En las partidas de gasto público destaca el alcance de los recursos destinados a la rehabilitación de viviendas y al apoyo a la renovación energética. Las partidas de gasto público en vivienda vuelven a superar por segundo año consecutivo la cuantía de las ayudas fiscales.

El complicado panorama económico general resultó perturbado en el pasado mes de septiembre por el programa propuesto por la efímera primera ministra británica, Liz Truss. Las consecuencias del programa en cuestión resultaron desestabilizadoras y perturbaron la estabilidad financiera no sólo del Reino Unido. La ya ex primera ministra británica tomó posesión de su importante cargo político el 6 de septiembre de 2022. A las tres semanas de su mandato, Kuartang, nuevo ministro de Economía, presentó un programa de actuación económico que decidió la suerte de la primera ministra y que también ha supuesto un golpe considerable a la reputación del partido conservador británico, ahora en el poder.

En junio de 2022 el INE publicó los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) correspondiente al ejercicio de 2021. De tales resultados se deduce que persisten importantes niveles de desigualdad en la distribución de la renta en España. Dicha desigualdad se acentuó en 2020. Además, la encuesta citada revela que el aumento de la proporción de hogares que vive de alquiler se concentra sobre todo en la población extranjera y en el segmento joven de población.