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¿Qué debemos saber al firmar un contrato de arrendamiento de vivienda? Aspectos clave


Muchas veces, como arrendadores, nos preguntamos cuales son los aspectos que debemos de incluir en nuestro contrato de arrendamiento de cara a alquilar una vivienda. Del mismo modo, los arrendatarios que quieren alquilar un piso, quieren saber qué leer con más detenimiento en el contrato, de cara a que no existan problemas en el futuro.

Aunque recomiendo contar siempre con asesoramiento legal previo, que nos permita no cometer errores, hoy vamos a intentar resolver algunas dudas que surgen y a examinar algunas de las clausulas que pueden aparecer o, que deberían de aparecer en este tipo de contratos.

En primer lugar, debemos de saber que la normativa sobre alquiler de vivienda establece una serie de obligaciones, que, de incumplirse, tienen como efecto la nulidad. Mientras que, en otros casos, son meras recomendaciones y permiten que las partes lleguen a distintos acuerdos. Es preciso señalar que, la Ley vigente en estos momentos trata de proteger más los derechos de los inquilinos que de los propietarios, entendiendo a los primeros como la parte débil del contrato.

En segundo término, podemos hablar de la cesión y el subarriendo. En ambos casos se requerirá consentimiento expreso, previo y por escrito del arrendador. Es decir, si en el contrato existe una clausula expresa que permita la cesión el subarriendo a otras personas distintas de los contratantes, no existirá problema y el arrendatario podrá realizar ambas cosas. En caso de que el contrato expresamente lo prohíba o no exista un documento distinto al contrato en el que el arrendador autoriza el uso de estas instituciones, estará terminantemente prohibido, siendo una causa de extinción del contrato.

En cuanto a la duración, la Ley, después de señalar que será la libremente pactada por las partes, establece un sistema de prórrogas obligatorias mínimas del contrato de hasta cinco años, si el arrendador es persona física, y siete si es persona jurídica.

Esto no significa que el inquilino esté obligado a permanecer todo ese tiempo en el inmueble. Si avisa al arrendador con 30 días de antelación, como mínimo, de la fecha por la que pactaron el arrendamiento, o de cualquiera de sus prórrogas, se finalizará el contrato.

Del mismo modo, si las partes no se avisan de la voluntad de no renovarlo, una vez se agoten todas las prórrogas obligatorias mínimas, el contrato se renovará hasta un máximo de tres años más, con las mismas condiciones. El plazo para trasmitir la voluntad de renovar el contrato será de 4 meses para el arrendador y de 2 para el arrendatario.

Asimismo, el arrendatario tiene derecho a desistir en cualquier momento del contrato, una vez transcurridos seis meses desde el inicio de su vigencia, siempre y cuando avise con 30 días de antelación al arrendador. En este caso, se permite que las partes negocien una clausula de penalización de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato. Esta penalización solo se producirá si expresamente se recoge en el contrato, por lo que las partes decidirán sobre si es pertinente o no incluirla.

Otro supuesto interesante es el caso de venta por el arrendador propietario de la vivienda arrendada. En este caso, el comprador se subrogará en los derechos del arrendador y tendrá que soportar el arrendamiento hasta que finalicen las prórrogas obligatorias, y si es persona jurídica, también la duración total del contrato, si es superior al de las prórrogas.

En cuanto a la renta, también será la que libremente pacten las partes y el arrendador no podrá exigir el pago de la mensualidad por adelantado. Si no se establece otro plazo, se abonará mensualmente, dentro de los primeros siete días del mes.

Para poder actualizar la renta, deberá recogerse expresamente en el contrato la forma en que se actualizará. Si nada se recoge sobre ello, la renta será la misma del primer al último mes de contrato. En caso de que se establezca algún tipo de actualización, solo podrá aplicarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Si se establece que se actualizará, pero no cómo o el índice aplicable, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad. Además, la Ley exige actualmente que se notifique previamente al arrendatario la subida.

Sobre la adquisición preferente en caso de venta, se recogen en favor del arrendatario los derechos de tanteo y de retracto, siempre y cuando no se haya establecido lo contrario en el contrato. Es decir, que la arrendataria puede aceptar la renuncia de estos derechos en el contrato.

Finalmente, nos vamos a centrar en la fianza. Actualmente solo puede exigirse un mes como garantía en concepto de fianza. No obstante, pueden establecerse garantías adicionales y complementarias a la fianza. Eso sí, no se las podrá llamar fianza ni estar sujetas a lo dispuesto en la Ley respecto de esta.

Sobre el tema de esta semana podríamos escribir páginas y páginas, por lo que no descarto una segunda parte tratando otros aspectos que permitan seguir profundizando un tema que toca mucho a la sociedad, ya que, cada día más españoles viven de alquiler y más personas o empresas ponen a disposición inmuebles para destinarlo a vivienda.