Para 2040, Europa necesita diez millones de viviendas nuevas o rehabilitadas con consumo energético cero. ¿Cómo se puede lograr esto?

Europa se enfrenta a una doble crisis que no ha logrado resolver. En los últimos quince años, los precios de la vivienda han aumentado un 60 % y los alquileres un 30 % en toda Europa, mientras que el número de permisos de construcción ha disminuido un 20 %. Durante el mismo periodo, los costes de construcción en la Unión Europea (UE) han aumentado un 56 %.

Sin embargo, la Comisión Europea prevé un aumento de la demanda de vivienda de más de 2 millones de unidades al año. El Banco Europeo de Inversiones estima que la UE necesita actualmente 2,25 millones de viviendas adicionales , aproximadamente un 50 % más de las que se están construyendo.

Los edificios siguen figurando entre las mayores fuentes de emisiones de gases de efecto invernadero en el continente.

Un fallo sistémico

La crisis de asequibilidad de la vivienda y la crisis climática no son dos problemas aislados. Representan un fallo sistémico interdependiente. El sector europeo de la construcción e inmobiliario se encuentra en el centro de ambos fenómenos.

Realizamos un estudio plurianual con decenas de expertos europeos del sector (arquitectos, promotores, proveedores de materiales, empresas energéticas, directivos) para detallar cuatro escenarios para el sector de la construcción europeo de cara a 2040, combinando las (fuertes) necesidades de vivienda y los objetivos de "cero emisiones netas".

Aproximadamente el 40% del consumo energético de Europa.

El sector de la arquitectura, la ingeniería y la construcción (AEC) ha experimentado cuatro décadas de estancamiento en su productividad. Los complejos procedimientos de obtención de permisos, la fragmentación de la gobernanza y una estructura industrial centrada en proyectos puntuales le han impedido ofrecer viviendas asequibles, cómodas y sostenibles a gran escala.

A finales de 2025, la oferta de viviendas nuevas en la Unión Europea solo cubría el 50 % de la demanda real. Esta situación se vio agravada por el aumento vertiginoso de los costes laborales y de los materiales.

Además, el aumento y la volatilidad de los precios de la energía han provocado un incremento en la producción de materiales que requieren mucha energía, como el cemento, el acero y el vidrio, lo que agrava el aumento de los costes de construcción. Al mismo tiempo, los edificios representan aproximadamente el 40 % del consumo energético de Europa y el 36 % de sus emisiones de CO₂.

Transformación de los modelos económicos

El Pacto Verde Europeo, el Plan de Acción para la Economía Circular y la taxonomía de la UE para las actividades sostenibles exigen una descarbonización estructural , especialmente en el sector de la construcción. Sin embargo, como subraya claramente el informe «Reimaginar el sector inmobiliario» (2024) del Foro Económico Mundial, los compromisos con la tecnología y la sostenibilidad son insuficientes sin una revisión completa de las funciones de quienes construyen, poseen y gestionan viviendas.

El anterior marco del Foro Económico Mundial, titulado "Marco para el futuro del sector inmobiliario" , de 2021, lanzó la misma advertencia: la asequibilidad y la descarbonización solo podrían converger si el sector transforma fundamentalmente sus modelos de negocio y estructuras de gobernanza.

Ninguno de estos dos marcos conceptuales especifica por qué medios concretos podría tener lugar esta transformación.

Viviendas energéticamente ineficientes

Francia ilustra la rapidez con la que pueden entrar en conflicto los objetivos europeos en materia de vivienda y clima. En abril de 2026, el gobierno anunció un plan de estímulo a la vivienda destinado a acelerar la construcción, descentralizar ciertas decisiones y lanzar un tercer programa importante de renovación urbana.

Su propuesta más polémica permitiría que las viviendas con baja eficiencia energética, clasificadas como F y G, volvieran a estar disponibles para alquiler. La condición esencial : los propietarios deben comprometerse a renovarlas en un plazo de tres años para las casas unifamiliares y de cinco años para los edificios de apartamentos.

Según la normativa vigente, los inmuebles clasificados como G tienen prohibido alquilarse mediante contratos nuevos o renovados a partir de 2025, y los clasificados como F tendrán prohibido hacerlo a partir de 2028. La cuestión es si la aplicación de la ley y la financiación permitirán llevar a cabo estas reformas.

Vista desde España y Alemania

En toda Europa, los gobiernos se esfuerzan por aumentar la oferta de viviendas sin comprometer los objetivos climáticos.

España ha optado por un enfoque industrial, utilizando fondos europeos para construir viviendas sociales —de las que existe un parque limitado— con mayor rapidez y a menor coste, al tiempo que atiende la fuerte demanda de alquileres turísticos. El objetivo declarado es de 15.000 nuevas viviendas sociales al año, reduciendo el tiempo necesario para su comercialización en un 60%. El déficit total de viviendas en todo el país se estima en 750.000 unidades.

Alemania se enfrenta, en menor medida, al mismo problema: la construcción de viviendas se situó cerca de las 206.000 unidades en 2025, su nivel más bajo en trece años, muy por debajo de las estimaciones anteriores que preveían una necesidad anual de 320.000 apartamentos hasta 2030.

Cuatro escenarios plausibles para 2040

En nuestra investigación, desarrollamos cuatro escenarios para el sector europeo de la arquitectura, la ingeniería y la construcción de aquí a 2040. Estos escenarios no son predicciones.

En el primer escenario, los gigantes económicos dominan el sector, mientras que las grandes empresas tecnológicas y las constructoras de equipos originales (OEM) —empresas que fabrican piezas, componentes o software— ganan protagonismo mediante la construcción industrializada prefabricada basada en datos. La vivienda se convierte en un servicio de suscripción; las plataformas establecen los estándares y la productividad aumenta drásticamente. Sin embargo, la asequibilidad y la autonomía de los inquilinos siguen siendo temas controvertidos, y las pequeñas empresas luchan por sobrevivir.

En el segundo escenario, el futuro es circular : una coalición de reguladores, instituciones financieras y empresas pioneras integra los principios de la economía circular en la legislación urbanística, la contratación pública y las finanzas. Los edificios se convierten en bancos de materiales documentados; los biomateriales sustituyen al hormigón; y la renovación predomina en la nueva construcción.

Si, en este escenario, la huella de carbono y las necesidades de recursos disminuyen significativamente, entonces, para las ciudades medianas y grandes, esto debe ir acompañado de un esfuerzo conjunto para obtener financiación. Para lograrlo, las autoridades públicas deben examinar detenidamente las políticas de construcción, los tipos de vivienda y los modelos de propiedad.

En el tercer escenario, el sector público toma la iniciativa: los gobiernos intervienen directamente cuando los mecanismos de mercado no logran producir los resultados deseados a gran escala. Los objetivos vinculantes, las tipologías estandarizadas y los programas de inversión pública promueven una rápida descarbonización y mejoran la oferta de vivienda, pero a expensas de la innovación privada y la experimentación creativa.

En el cuarto escenario , el de la revolución de la energía verde, la rápida descarbonización de la red eléctrica redefine por completo el problema de la vivienda. Los edificios se convierten en «recursos activos» dentro de redes inteligentes bidireccionales, y el carbono operativo prácticamente desaparece. En otras palabras, la adopción generalizada de redes inteligentes (redes de distribución optimizadas, en ambas direcciones, entre proveedores y consumidores) reduce significativamente la huella de carbono de los espacios habitables y laborales.

A continuación, la atención se centra en el impacto intrínseco del carbono: el asociado a todo el ciclo de vida de los materiales, la inseguridad energética y los efectos distributivos de una transición que beneficia a algunos hogares mucho más que a otros.

Tres prioridades

Lo que estamos destacando claramente aquí es que no existe un vínculo automático entre la construcción de nuevas viviendas, la descarbonización del parque de viviendas y la accesibilidad financiera a la vivienda.

Los mismos instrumentos —finanzas verdes, contratación pública circular, digitalización— pueden dar lugar a resultados muy diferentes dependiendo del tipo de actores que orquestan el sistema y de la lógica de gobernanza imperante.

De estos escenarios surgen tres prioridades (para "no tener remordimientos"):

• La renovación integral del parque inmobiliario existente es esencial en todos los casos. La única pregunta es quién paga y quién se beneficia.
• Parece necesaria una infraestructura digital que permita la monitorización del rendimiento energético y de los materiales, independientemente del responsable.
• Es necesario desarrollar ahora nuevas habilidades y capacidades organizativas para la construcción industrializada y el pensamiento del ciclo de vida, no "mientras esperamos" a que se acelere la transición.

El primer plan de la Unión Europea para la vivienda asequible , que se lanzará a finales de 2025, y la primera cumbre europea sobre vivienda , prevista para 2026, ofrecen una oportunidad política excepcional.

Queda por ver si los responsables políticos lo utilizarán para abordar las deficiencias estructurales de gobernanza que revelan nuestros escenarios, o si simplemente añadirán nuevos instrumentos a un sistema cuyas tensiones fundamentales siguen sin resolverse. El sector de la construcción dispone de unos quince años para lograrlo.

Existen escenarios futuros; las decisiones están en nuestras manos.

Artículo publicado en The Conversation.