Los mercados secundarios ya concentran casi una cuarta parte de la contratación logística en España

Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias dentro del sector industrial y logístico, señala que el desarrollo del sector ya no puede analizarse únicamente desde la perspectiva de los dos grandes hubs. La búsqueda de mayor capilaridad, proximidad a los focos de consumo, eficiencia en la distribución regional y alternativas viables para nuevos desarrollos está reforzando el papel de mercados con buena conectividad, actividad empresarial y capacidad de crecimiento.

Según datos de mercado publicados recientemente, la contratación logística nacional superó los 751.000 m² en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La actividad siguió concentrada en los grandes hubs de Madrid y Cataluña, con más de 345.000 m² y 222.000 m², respectivamente, pero los mercados secundarios ya representan cerca de una cuarta parte de la contratación nacional.

Un sistema más capilar y menos dependiente de dos grandes polos

Madrid y Barcelona siguen marcando el ritmo del mercado por stock, demanda, rentas e inversión. Las cifras sectoriales de cierre de 2025 muestran que ambos mercados mantienen niveles de contratación elevados y superiores a la media histórica reciente, lo que confirma su papel como principales polos logísticos del país. Sin embargo, la presión sobre la disponibilidad, la necesidad de acercarse a mercados regionales y la búsqueda de ubicaciones bien conectadas están impulsando el interés por enclaves que permiten diversificar operaciones sin perder eficiencia.

En este contexto, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga no sustituyen a Madrid y Barcelona, sino que amplían el alcance del sistema logístico español y refuerzan su resiliencia territorial. Cada mercado responde a una función distinta dentro de la cadena logística: conexión portuaria e internacional, centralidad peninsular, distribución regional, actividad industrial, última milla o proximidad a nuevos focos de consumo.

Valencia destaca por su conexión con el comercio internacional y su posición en el eje mediterráneo. Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEU, un 3,41% más, con crecimientos tanto en importaciones como en exportaciones. A ello se suma un mercado logístico apoyado en la actividad portuaria, el Corredor Mediterráneo, la industria regional y la capacidad para atender tanto distribución nacional como demanda de proximidad. Su papel como nodo mediterráneo la convierte en una ubicación clave para operadores que buscan conexión exterior y acceso a mercados de consumo consolidados.

Zaragoza refuerza su papel como nodo intermedio entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el arco mediterráneo y Francia. La Plataforma Logística de Zaragoza, PLAZA, supera los 13,4 millones de m² y combina carretera, ferrocarril y aeropuerto en un mismo entorno. Además, el Aeropuerto de Zaragoza movió más de 182.000 toneladas de mercancía en 2025, consolidando a la ciudad como uno de los principales puntos de carga aérea del país. Para operadores, promotores e inversores, su ventaja diferencial está en la centralidad, la intermodalidad y la capacidad para atender grandes corredores nacionales.

Sevilla gana peso como nodo logístico de Andalucía occidental y como puerta de conexión con el sur peninsular, Extremadura y Portugal. El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas en 2025, con un incremento superior al 3%, y registró más de 100.000 m² otorgados en concesión para nuevos desarrollos empresariales, incluida la expansión de su Zona de Actividades Logísticas. Su perfil combina actividad portuaria, tejido industrial y capacidad de distribución regional, lo que refuerza su atractivo para proyectos vinculados al consumo del sur de España y al eje atlántico.

Málaga presenta un perfil diferente, más vinculado al crecimiento demográfico, empresarial, tecnológico y de consumo de la Costa del Sol y Andalucía oriental. El Puerto de Málaga alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, un 24,3% más, mientras que el Aeropuerto de Málaga Costa del Sol cerró el año con 26,76 millones de pasajeros y cerca de 187.000 operaciones.

Impacto para operadores, promotores e inversores

Para Proequity, esta evolución abre una nueva etapa en la toma de decisiones inmobiliarias. Los operadores necesitan ubicaciones que combinen coste, disponibilidad, conectividad y proximidad al cliente final. Los promotores deben identificar mercados donde exista demanda real, viabilidad urbanística, capacidad energética y plazos razonables de desarrollo. Y los inversores buscan activos con fundamentos sólidos, menor exposición a la saturación y capacidad de generar rentas sostenibles a medio plazo.

“El mapa logístico español está entrando en una fase más madura. Madrid y Barcelona siguen siendo imprescindibles, pero el crecimiento del sector exige una red más capilar, capaz de apoyarse en nodos regionales bien conectados y con demanda real. Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga aportan complementariedad, proximidad y diversificación al sistema”, afirma David Martínez, Director General de Proequity.

En este nuevo escenario, la disponibilidad de suelo finalista, la eficiencia energética, la conectividad multimodal y la adaptación a criterios ESG serán factores cada vez más determinantes. La logística ya no se define únicamente por la ubicación, sino por la capacidad de convertir esa ubicación en un activo operativo, eficiente y competitivo.