La escasez de oferta y la lentitud judicial acentúan la crisis del mercado del alquiler inmobiliario en España

Mientras el mercado de compraventa de vivienda muestra signos de estabilización -con precios en Madrid en 7.332 €/m² (-0,8% trimestral) según el ‘Informe de mercado inmobiliario en Iberia Q2’ de MVGM, compañía referente europea en Property Management-, el del alquiler continúa inmerso en una fuerte tensión. El desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta estancada o a la baja sitúa la capacidad de absorción del mercado en niveles críticos.

A la escasez de oferta se suma la presión de la morosidad y la lentitud legal: la deuda media por impago alcanza los 3.022 euros (datos SEAG) y el plazo medio para recuperar un inmueble supera los 380 días (más de 12 meses y medio).

Marta García, Head of Legal & Compliance Iberia en MVGM, destaca que la dilatación de los procedimientos judiciales cambia por completo la ecuación del arrendador: “cuando un propietario sabe que la recuperación efectiva de una vivienda puede prolongarse durante más de un año en supuestos de impago u ocupación sin título, deja de valorar la operación únicamente en términos de rentabilidad. En ese momento incorpora el coste potencial del tiempo, la incertidumbre procesal y la imposibilidad de disponer de su activo durante un periodo prolongado”.

Esta situación suele producir tres consecuencias directas en el mercado, según la portavoz:

1. Mayor exigencia en la selección de inquilinos: cuanto más difícil resulta gestionar un eventual incumplimiento, mayor es la tendencia a reforzar los filtros de solvencia y a exigir garantías adicionales.
2. Incremento del coste de acceso al alquiler: el riesgo jurídico y económico forma parte de la ecuación de cualquier inversor o propietario. Cuando aumenta la incertidumbre sobre el cobro de rentas o la recuperación de la posesión, ese riesgo tiende a reflejarse en el precio o en las condiciones de contratación.
3. Reducción de la oferta residencial tradicional: algunos propietarios concluyen que la relación entre rentabilidad, riesgo y carga administrativa ya no resulta atractiva y optan por vender, mantener el inmueble desocupado o buscar alternativas contractuales que perciben como más flexibles.

En zonas tensionadas como San Sebastián (-42%), Pamplona (-39%) o Barcelona (-11%), la oferta de alquiler permanente ha caído notablemente en el segundo trimestre de 2026, mientras el alquiler de temporada ya representa el 29 % del total de anuncios.

MVGM recuerda que el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y el CSIC estima que aproximadamente el 61% del mercado del alquiler se encuentra en manos de multiarrendadores particulares, personas jurídicas y entidades públicas. “Existe además una cuestión jurídica de fondo, la protección de las personas vulnerables constituye un objetivo legítimo de política pública. Sin embargo, la financiación material de esa protección no puede descansar de forma indefinida sobre un propietario concreto obligado a soportar el coste económico y temporal de una situación que excede de su esfera de responsabilidad”, apunta García.

Para restaurar el equilibrio, MVGM señala cuatro pilares clave: agilidad en la recuperación de la posesión cuando concurre una causa legal de resolución, mayor previsibilidad procesal, cobertura efectiva frente a los impagos y estabilidad regulatoria. “Si el arrendatario percibe inseguridad, aumenta la exclusión residencial. Si la percibe el propietario, disminuye la oferta. Ninguno de los dos efectos contribuye a mejorar el acceso a la vivienda”, concluye Marta García.