Vivienda: siete rechazos y un siglo de memoria

Esa es la postura que sintetiza una simpleza lanzada por el cocinero José Andrés con la seguridad y el aplomo de una ignorancia propia de barra de bar: «Tenemos un Gobierno que lleva ocho años en el poder y, de golpe ahora, en el último segundo, ahora, nos acordamos de la vivienda». Como solución, José Andrés, que, como todos los reaccionarios ignorantes, dice que el de la vivienda no es un asunto de «izquierdas ni de derechas» plantea una reflexión: «España es un gran cocido riquísimo y donde si tares buenos ingredientes, los cuidas con esmero, el resultado es muy bonito. Pero no hay interés en hacer esa olla común». Acabáramos.

A la acusación algunos otros “cuñaos” añaden otra: proteger a los inquilinos mediante prórrogas y límites al alquiler sería una antigualla franquista. Ambas afirmaciones tienen un inconveniente: los documentos.

Empecemos por la primera cuestión recordando que juzgar resultados exige conocer las decisiones tomadas, las administraciones responsables y los votos emitidos. La historia reciente de la vivienda no comienza con los decretos de septiembre de 2026, igual que la protección del inquilino no nació con Franco.

En marzo de 2019, el Gobierno socialista aprobó el Real Decreto-ley 7/2019. Amplió de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos cuando el arrendador era una persona física y a siete cuando era una persona jurídica. No obligaba al inquilino a permanecer ese tiempo: le permitía conservar la vivienda durante ese periodo en los términos legales. También limitó determinadas garantías adicionales y amplió la prórroga tácita. La Diputación Permanente lo convalidó el 3 de abril por 33 votos contra 31, con una abstención. PP y Ciudadanos votaron en contra. Vox todavía no tenía diputados.

En 2020, mientras la pandemia paralizaba buena parte de la economía, el Gobierno de coalición aprobó el Real Decreto-ley 11/2020: suspensión de determinados desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, prórrogas extraordinarias de contratos, moratorias y ayudas al alquiler. El escudo se prolongaría mediante normas posteriores. Conviene ser exactos: PP y Vox se abstuvieron en su convalidación del 9 de abril. Queda acreditado que la protección habitacional estaba legislada seis años antes de los últimos decretos.

En marzo de 2021, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana anunció que elevaba a 100 000 viviendas el objetivo de su plan de alquiler asequible, combinando parque público, movilización de inmuebles y colaboración con entidades privadas. Era un objetivo, no un balance de viviendas entregadas. Al mismo tiempo avanzaba la negociación de una ley estatal de vivienda. El Consejo de ministros aprobó su remisión a las Cortes el 1 de febrero de 2022: vivienda protegida, parques públicos, atención a hogares vulnerables y un mecanismo para declarar zonas de mercado residencial tensionado.

Ese año llegó también el límite extraordinario del 2% a determinadas actualizaciones anuales del alquiler, incorporado al Real Decreto-ley 6/2022 de respuesta a la guerra en Ucrania. Con sus condiciones y excepciones, trataba de evitar que la inflación se trasladara íntegramente a las rentas. El Congreso convalidó el paquete el 28 de abril. Por tanto, ni la intervención en los alquileres ni el proyecto de una regulación más amplia aparecieron de repente ante las últimas protestas.

El 27 de abril de 2023, el Congreso aprobó la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda con 176 votos favorables y 167 contrarios. PP y Vox votaron en contra. La Ley 12/2023 estableció el primer marco estatal de la etapa democrática dedicado al derecho a la vivienda. No prometía que una firma ministerial pudiera resolver cualquier mercado local: articulaba instrumentos cuya aplicación dependía también de comunidades autónomas y ayuntamientos. Esa distribución de responsabilidades es fundamental para entender lo que vino después.

El Gobierno central no puede declarar unilateralmente cualquier barrio como zona tensionada. La activación del mecanismo corresponde a la administración competente en vivienda, siguiendo el procedimiento legal. Las comunidades disponen de amplias competencias sobre vivienda y urbanismo; el Estado conserva atribuciones relevantes sobre contratos, legislación procesal, financiación y condiciones básicas de igualdad. Quien atribuye todo el problema a Madrid debe explicar qué hacen los gobiernos autonómicos con sus propias facultades.

Las comunidades gobernadas por el PP anunciaron en 2023 su rechazo a declarar zonas tensionadas. Hubo también recursos de inconstitucionalidad contra distintos artículos, presentados por gobiernos e instituciones de colores diversos. Cataluña y el País Vasco recurrieron cuestiones competenciales: no deben colocarse por ello en la lista de autonomías del PP. Tampoco todo recurso constituye un boicot. El Constitucional anuló algunos preceptos y mantuvo otros; en 2026 desestimó el recurso madrileño. Defender el ámbito autonómico es legítimo. Afirmar que el Estado invade competencias y exigirle después que resuelva por sí solo el alquiler es políticamente bastante más difícil de explicar.

Además, las posiciones autonómicas han evolucionado y no cabe describirlas como un bloque inmutable. Lo que sí puede señalarse es la responsabilidad de quienes deciden no activar una herramienta disponible. Andalucía sigue defendiendo expresamente su decisión de no declarar zonas tensionadas. Puede sostener que ese mecanismo no funciona y proponer otro, pero debe responder también por su alternativa. La negativa a utilizarlo impide aplicar las medidas vinculadas a esa declaración: tiene consecuencias, no es una mera discusión de nombres.

Por el contrario, otras comunidades se pusieron manos a la obra para ejecutar sus competencias y demostrar que, si todas las autonomías se empeñasen, otro gallo cantaría. En su primer debate de política general (8/10/2024) Salvador Illa lanzó un programa para construir 50 000 viviendas públicas hasta 2030. ¿Cómo? Aportando 4 400 millones, agilizando la creación de suelo, los plazos de trámite y entrega y la colaboración con municipios y actores privados. Al filo de los dos años, se han entregado 12 599 pisos, otros 7 000 se han iniciado y 25 943 están “en proceso”, a punto de obras. Lo que demuestra que aunque urge reformar la Ley del Suelo para agilizar, incluso con la actual se puede actuar.

En cambio, a la resistencia planteada por la mayoría de las CCAA se añade el registro de siete iniciativas rechazadas con los votos contrarios de PP, Vox y Junts desde septiembre de 2024. La primera fue la proposición de Sumar, respaldada por el PSOE, para regular los alquileres de temporada y por habitaciones. Buscaba impedir que esas modalidades se emplearan para eludir las garantías del alquiler residencial. Cayó el 17 de septiembre por 178 votos contra 172. Junts había anunciado su abstención, pero terminó votando con PP y Vox.

La segunda fue el Real Decreto-ley 9/2024, rechazado el 22 de enero de 2025. Incluía pensiones, transporte y protección frente a determinados desahucios: 177 votos contrarios y 171 favorables. La tercera llegó el 27 de enero de 2026, cuando cayó el Real Decreto-ley 16/2025, que prolongaba el escudo social. La cuarta, el 26 de febrero, fue el Real Decreto-ley 2/2026, que volvió a presentar la moratoria de desahucios después de separar otras medidas. PP, Vox y Junts votaron negativamente en los tres casos.

El quinto rechazo se produjo el 28 de abril de 2026. El Real Decreto-ley 8/2026 contemplaba prórrogas extraordinarias de hasta dos años para determinados contratos y límites a las actualizaciones de renta. Fue derrotado por 177 votos contra 166, con cinco abstenciones del PNV. El sexto y el séptimo son los del pasado 2 de octubre: los reales decretos-leyes 26 y 27/2026, sobre protección y oferta asequible de vivienda y estabilidad de los arrendamientos. PP, Vox y Junts rechazaron ambos; PNV y Coalición Canaria se sumaron al rechazo del segundo.

Son seis decretos gubernamentales y una proposición parlamentaria en la actual legislatura, no siete políticas completamente distintas: varias protecciones se presentaron de nuevo porque habían sido derribadas. Esa precisión no debilita la conclusión. Durante años hubo reformas aprobadas, proyectos negociados y textos rechazados. Los resultados pueden ser insuficientes, pero la afirmación de que todo nació de una improvisación reciente no resiste esa cronología.

La acusación de franquismo resiste todavía menos. El Real Decreto de 21 de junio de 1920, impulsado por Gabino Bugallal bajo Alfonso XIII, estableció prórrogas obligatorias para propietarios en las capitales de provincia y poblaciones de más de 20.000 habitantes. Regulaba aumentos tomando como referencia las rentas de 1914, permitía reclamar reducciones y limitaba las fianzas. La venta del inmueble no borraba las protecciones y los pactos contrarios al decreto carecían de efecto.

Primo de Rivera mantuvo ese régimen mediante sucesivas prórrogas, aunque introdujo excepciones favorables a propietarios y nuevas construcciones. La República lo recogió en el Decreto de 29 de diciembre de 1931: prórroga a voluntad del inquilino, protección para familiares convivientes tras su fallecimiento y garantías cuando el propietario recuperaba la vivienda por necesidad propia o familiar. Su artículo 21 anunciaba una futura ley de Arrendamientos urbanos, que no llegó a aprobarse. La ley de 1946, que llevó precisamente el título de la republicana, sí pertenece al franquismo; la tradición protectora que incorporó era anterior.

La vivienda merece algo más que etiquetas y amnesias. El Gobierno debe responder por sus resultados; las comunidades, por el ejercicio de sus competencias; los partidos, por sus votos. Nadie queda dispensado porque otro haya fallado. Y quienes rechazan una protección deberían explicar qué ofrecen a cambio antes de regresar a la tribuna para lamentar que el inquilino sigue esperando, con las cajas preparadas junto a la puerta.