• Fragmentar un piso era, hasta ahora, una opción cada vez más ofertada en las grandes capitales españolas, donde la tensión es más elevada.
• En algunos casos, esta fórmula permite a los propietarios aumentar sus ingresos mensuales hasta un 54,5%, en un contexto en el que alquilar un piso completo cuesta de media 1.176 euros al mes, según los cálculos de iAhorro.
• “Los nuevos decretos del Gobierno no prohíben alquilar por habitaciones, pero establecen límites a las rentas y obligan a justificar la temporalidad; convertir un salón en dormitorio, además, exige cumplir la normativa de habitabilidad", señala Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro. 

El alquiler por habitaciones gana peso en un mercado marcado por la escasez de vivienda asequible y el encarecimiento de los alquileres. En España, la oferta de habitaciones ha aumentado un 20% en los últimos dos años y un 85,4% desde 2022, mientras que alquilar un piso completo cuesta de media 1.176 euros al mes, según los cálculos realizados por el comparador y asesor hipotecario iAhorro con datos recogidos del Consejo de la Juventud de España. Así, para muchas personas, compartir vivienda se ha convertido en la alternativa ante la dificultad de asumir ese gasto; y para los propietarios, alquilar por habitaciones puede aumentar los ingresos, aunque el resultado depende de la casa y de la demanda en cada zona.

Por este motivo, la presión de la demanda y el encarecimiento de la vivienda están cambiando la distribución tradicional de algunos pisos compartidos. En las grandes capitales españolas, cada vez se anuncian más viviendas con cinco o seis dormitorios y pocas zonas comunes. En algunos casos, el salón se convierte en una o dos habitaciones adicionales. ¿Por qué? Un piso que genera 1.100 euros mensuales podría pasar a ingresar 1.700 euros si se transforma el salón en una habitación adicional alquilada por 600 euros. En ese ejemplo, el incremento de ingresos sería del 54,5%, según los cálculos realizados por iAhorro.

Es una realidad que se observa en los anuncios disponibles en los principales portales inmobiliarios. En Madrid, por ejemplo, se ofrece una vivienda de 69 metros cuadrados con cuatro habitaciones en el barrio de Quintana por 600 euros al mes por habitación. También se anuncian habitaciones por 450 euros en pisos de cinco dormitorios. En Valencia, se encuentra un piso de seis habitaciones y 100 metros cuadrados, con la cocina como principal espacio común.

La fragmentación de los pisos responde, por una parte, a la dificultad de asumir el coste de una vivienda completa y, por otra, al interés económico que puede tener para algunos propietarios. No es lo mismo pagar 450 euros por una habitación que 1.200 euros por un piso entero. Cada estancia que pueda convertirse en dormitorio puede suponer una nueva fuente de ingresos, aunque el resultado depende de la demanda local, los gastos y las condiciones del inmueble.

Una rentabilidad que varía según la ciudad

De acuerdo con los datos de Fotocasa, la rentabilidad bruta del alquiler por habitaciones se sitúa en torno al 7,6% a nivel nacional, frente al 5,9% del alquiler residencial tradicional de vivienda completa. La diferencia puede explicar por qué algunos pequeños y medianos inversores valoran esta modalidad, aunque no garantiza que resulte más rentable en todos los casos.

"Como hay mucha demanda, es una vía que algunos propietarios utilizan para maximizar el espacio y, de esa misma manera, sus ingresos”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro. En función del tamaño del salón, añade, la reforma puede permitir crear nuevas habitaciones. La serie de la última década muestra que la rentabilidad del alquiler compartido se ha mantenido en niveles altos desde mediados de la década pasada, hasta rozar el 10% en 2022. Sin embargo, el mapa de rentabilidad no coincide necesariamente con el de las ciudades donde los alquileres son más caros.

Huelva (9,8%), Lugo (9,7%), Lleida (9,4%) y Ávila (9%) lideran la rentabilidad del alquiler por habitaciones, con tasas superiores al 9% anual, según los datos del portal inmobiliario Pisos.com. Un inmueble de 90 metros cuadrados valorado en 220.410 euros podría generar una renta anual 2.000 euros mayor con el alquiler por habitaciones.

En cambio, en una de cada cuatro capitales resulta más rentable alquilar el inmueble completo. Es el caso de Madrid, donde la rentabilidad del alquiler por habitaciones es del 3,9%, y de San Sebastián, donde alcanza el 3,3%. Madrid, junto con Barcelona y Valencia, concentra una amplia oferta de habitaciones en pisos configurados con cinco o seis dormitorios.

En algunas ciudades, unos precios de compra más moderados y una demanda sostenida de estudiantes o trabajadores temporales pueden favorecer la rentabilidad. En los grandes mercados, el elevado precio de adquisición de la vivienda puede reducir el retorno final. En cualquier caso, “falta sitio habitacional y de esta manera estamos sacando una o dos habitaciones más que puedan acoger a más personas”, explica Martínez.

Rentable para el propietario, ¿asequible para el inquilino?

El alquiler por habitaciones atrae especialmente a estudiantes que no pueden asumir el coste de un piso completo, pero también a jóvenes que acaban de incorporarse al mercado laboral. El dato del Observatorio del Consejo de la Juventud de España refleja la dificultad de acceso: el precio medio del alquiler de un piso completo alcanza los 1.176 euros mensuales, el 98,7% del salario medio de una persona joven.

El riesgo de pobreza pasa del 25,9% antes de pagar el alquiler al 43% después de hacerlo. Además, casi la mitad de los jóvenes que alquilan una vivienda destinan el 30% o más de sus ingresos al pago de la vivienda.

Para ellos, una habitación puede ser una alternativa menos costosa que alquilar un piso entero, aunque sus precios también han subido en los últimos años y se mantienen en niveles elevados. La horquilla nacional se sitúa entre los 425 y los 521 euros al mes por habitación. Fotocasa sitúa el precio medio en 521 euros, más de un 60% por encima del de hace cinco años y cerca del doble que en 2015.

El aumento de la oferta no significa, por sí solo, que haya más viviendas disponibles: una vivienda compartida sigue siendo un único inmueble, aunque pueda ofrecer más plazas de alojamiento. La modalidad puede responder parcialmente a la demanda, pero no sustituye la necesidad de ampliar el parque residencial.

Un modelo que modifica la vida social en casa

El piso compartido tradicional está cambiando, al igual que la imagen idealizada de series como Friends o The Big Bang Theory, en las que buena parte de la vida cotidiana transcurría en espacios comunes. Añadir una habitación no es lo mismo que el coliving, un modelo que combina habitaciones privadas con amplias zonas y servicios compartidos, y que busca crear una comunidad entre profesionales o nómadas digitales.

“Convertir el salón en una habitación más sería justo lo contrario a esto”, aclara Martínez. El salón deja de ser el centro de la vivienda y, por tanto, una extensión de la vida social y un espacio de convivencia. En un piso de cinco o seis dormitorios donde la cocina es el único espacio común, el dormitorio puede concentrar una parte importante de la vida privada del inquilino.

Esta distribución puede ser percibida como una ventaja práctica por algunos propietarios. “También evita que se realicen fiestas en esas viviendas y puede reducir posibles problemas de ruidos con los vecinos”, destaca Martínez.

¿Dónde está el límite legal?

En España no existe una prohibición estatal general de convertir un salón en dormitorio. Sin embargo, cualquier transformación debe respetar los requisitos de habitabilidad y las normas autonómicas y municipales aplicables. “Lo primero es la normativa de habitabilidad, que está transferida en buena parte a las comunidades autónomas”, explica Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro.

“La nueva regulación estatal no prohíbe el alquiler por habitaciones, pero sí establece límites a las rentas y exige que los alquileres temporales respondan a una causa real y acreditable. Convertir un salón en dormitorio es otra cuestión: la estancia debe cumplir la normativa de habitabilidad aplicable”, agrega Martínez.

El Real Decreto-ley 29/2026 dispone que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado, deben respetarse también las limitaciones legales de renta aplicables. La norma preserva expresamente las competencias de las comunidades autónomas.

En Galicia, el decreto 128/2023 establece que, cuando una remodelación implica “el incremento del número de estancias existentes”, la vivienda debe cumplir las condiciones de habitabilidad correspondientes. Entre ellas, que las estancias dispongan de iluminación natural y directa desde el exterior, y que el acristalamiento de la ventana o puerta represente como mínimo un octavo de la superficie útil de la estancia.

En la Comunitat Valenciana, si una vivienda tiene dos o más dormitorios, uno debe contar con 10 metros cuadrados y los dormitorios sencillos, con un mínimo de 6 metros cuadrados. Este primer requisito coincide con la normativa de Baleares. Por tanto, dividir un salón de 20 metros cuadrados en dos habitaciones de diez no garantiza por sí mismo que ambas puedan considerarse dormitorios legales: también deben comprobarse las condiciones de iluminación, ventilación y el resto de los requisitos aplicables.

Reino Unido lleva años regulando este mercado

España no es el primer país europeo donde el piso compartido se convierte en un producto inmobiliario específico. En Inglaterra existe desde hace años una categoría diferenciada: las Houses in Multiple Occupation (HMO), o casas de múltiple ocupación. Son inmuebles ocupados por varias personas pertenecientes a hogares distintos que comparten instalaciones básicas, como la cocina o el baño.

Cuando una HMO está ocupada por cinco o más personas de al menos dos hogares distintos, la legislación inglesa establece, con carácter general, un sistema obligatorio de licencia. La regulación también fija dimensiones mínimas para algunas habitaciones destinadas a dormir en las HMO sujetas a licencia: una habitación individual debe disponer de al menos 6,51 metros cuadrados, mientras que una destinada a dos personas debe tener 10,22 metros cuadrados. Los ayuntamientos pueden exigir estándares superiores cuando desaparecen los espacios comunes.

En Francia, la normativa exige que cada inquilino disponga de una habitación de al menos 9 metros cuadrados, sin incluir las zonas comunes. Estos ejemplos muestran distintos enfoques regulatorios, pero no eliminan por sí solos la escasez de vivienda.

La fragmentación permite responder parcialmente a la demanda de alojamiento sin construir nuevos inmuebles, pero aumenta la densidad de ocupación de las viviendas existentes. Una vivienda de tres dormitorios transformada en cuatro sigue siendo una única vivienda. Martínez advierte de que “no va a solucionar el problema habitacional”: la fórmula puede ampliar el número de plazas disponibles, pero no resuelve la escasez estructural de oferta que vive el país.